Nájemní smlouva krok za krokem: Kompletní vzor pro rok 2024

Smluvní strany pronajímatele a nájemce

V rámci nájemní smlouvy vystupují dvě základní smluvní strany, které mezi sebou uzavírají právně závazný vztah. Na jedné straně stojí pronajímatel, který je vlastníkem nemovitosti nebo je oprávněn s nemovitostí nakládat na základě plné moci či jiného právního titulu. Pronajímatel musí být v nájemní smlouvě jednoznačně identifikován prostřednictvím svého jména a příjmení, data narození, případně rodného čísla, a trvalého bydliště. V případě právnické osoby je nutné uvést název společnosti, identifikační číslo (IČO), sídlo a údaje o zápisu v obchodním rejstříku včetně oddílu a vložky.

Na druhé straně vystupuje nájemce, tedy osoba, která si nemovitost pronajímá k užívání. I u nájemce je nezbytné uvést kompletní identifikační údaje stejným způsobem jako u pronajímatele. Pokud je nájemců více, musí být všichni uvedeni v nájemní smlouvě a jejich vzájemný vztah musí být jasně definován, zejména zda jsou ve vztahu společných nájemců či nikoliv. V případě společného nájmu jsou všichni nájemci odpovědni za plnění povinností vyplývajících z nájemní smlouvy společně a nerozdílně.

Důležitou součástí identifikace smluvních stran je také uvedení kontaktních údajů, především telefonního čísla a e-mailové adresy, které slouží pro vzájemnou komunikaci mezi pronajímatelem a nájemcem. Tyto údaje by měly být aktuální a v případě jejich změny je třeba o tom druhou stranu neprodleně informovat. Součástí identifikace může být také bankovní spojení pronajímatele, na které bude nájemce zasílat platby nájemného.

V případě, že některá ze smluvních stran jedná prostřednictvím zmocněnce, je nutné k nájemní smlouvě přiložit úředně ověřenou plnou moc. Zmocněnec musí být v takovém případě také řádně identifikován všemi výše uvedenými údaji. Pokud je pronajímatel nebo nájemce v manželství, je vhodné uvést také souhlas druhého manžela s uzavřením nájemní smlouvy, zejména pokud je předmět nájmu součástí společného jmění manželů.

Pro právní jistotu obou stran je důležité, aby identifikační údaje byly uvedeny přesně a úplně, protože jakákoliv chyba nebo nepřesnost může v budoucnu způsobit problémy při vymáhání práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy. Smluvní strany by měly také zvážit, zda do smlouvy nezahrnout ustanovení o způsobu doručování písemností, včetně určení adres pro doručování, pokud se liší od adres trvalého bydliště či sídla.

V neposlední řadě je vhodné ve smlouvě upravit i postup pro případ změny některých identifikačních údajů v průběhu trvání nájemního vztahu, například při změně příjmení, bydliště nebo kontaktních údajů. Obvykle se stanoví povinnost oznámit takovou změnu druhé smluvní straně v určité lhůtě, například do 15 dnů od její realizace.

Předmět nájmu a jeho přesná specifikace

Smluvní strany tímto výslovně prohlašují, že předmětem nájmu je bytová jednotka č. 425/3 nacházející se ve třetím nadzemním podlaží bytového domu na adrese Květinová 425/8, Praha 4 - Chodov, PSČ 141 00. Tato bytová jednotka je zapsána na listu vlastnictví č. 2584 v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. Byt se nachází v cihlové budově a jeho celková výměra činí 68,5 m².

Předmětný byt sestává z následujících místností a příslušenství: prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem o výměře 28,2 m², ložnice o výměře 16,4 m², dětský pokoj o výměře 12,8 m², koupelna s WC o výměře 6,5 m², předsíň o výměře 4,6 m². K bytu náleží sklep označený číslem 425/3/S o výměře 3,2 m² umístěný v suterénu domu a balkon o výměře 4,2 m² přístupný z obývacího pokoje. Součástí pronájmu je také parkovací stání č. 15 v podzemních garážích bytového domu.

Byt je vybaven následujícími zařizovacími předměty a vybavením, které jsou ve vlastnictví pronajímatele: kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů (elektrická trouba, sklokeramická varná deska, digestoř, myčka nádobí, kombinovaná chladnička s mrazákem), vestavěné skříně v předsíni, sanitární vybavení koupelny (vana, umyvadlo, WC mísa s vestavěným splachováním, sprchový kout), plynový kotel značky Vaillant sloužící k vytápění a ohřevu teplé vody. Všechny okna jsou plastová s dvojskly a jsou vybavena vnitřními žaluziemi. Podlahové krytiny jsou řešeny následovně: v obývacím pokoji, ložnici a dětském pokoji jsou dřevěné plovoucí podlahy, v koupelně a na WC je keramická dlažba, v předsíni je položena vinylová podlaha.

Technický stav bytu odpovídá stáří nemovitosti, přičemž poslední kompletní rekonstrukce byla provedena v roce 2018. Veškeré zařizovací předměty a vybavení jsou plně funkční a pravidelně servisované. Byt je napojen na všechny inženýrské sítě - elektřinu, plyn, vodovod a kanalizaci. Vytápění je řešeno samostatným plynovým kotlem s možností individuální regulace teploty v jednotlivých místnostech pomocí termostatických hlavic na radiátorech. Měření spotřeby energií je zajištěno samostatnými měřiči.

K užívání bytu náleží také právo užívat společné prostory domu, zejména vstupní chodbu, schodiště, výtah, kočárkárnu a prostor pro úschovu jízdních kol. Dům je zabezpečen elektronickým vstupním systémem s čipovými kartami a kamerovým systémem ve společných prostorách. V okolí domu se nachází upravená zahrada s dětským hřištěm, která je určena k užívání všemi nájemníky bytového domu.

Nájemní smlouva je jako manželství - obě strany musí vědět, do čeho jdou, a být připraveny na kompromisy a vzájemný respekt

Zdeněk Novotný

Doba trvání nájemní smlouvy

Nájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou, přičemž obě varianty mají své specifické charakteristiky a důsledky pro smluvní strany. V případě smlouvy na dobu určitou je třeba přesně specifikovat datum začátku a konce nájmu. Tato varianta poskytuje oběma stranám větší jistotu, jelikož přesně vědí, kdy nájemní vztah skončí. Pronajímatel má tak zajištěno, že po stanovené době může s nemovitostí volně nakládat, zatímco nájemce má garantováno bydlení po celou sjednanou dobu.

Při uzavírání smlouvy na dobu určitou je důležité věnovat pozornost maximální délce trvání, která může být stanovena až na 50 let. Pokud by byla sjednána doba delší, považuje se smlouva za uzavřenou na dobu neurčitou. V praxi se nejčastěji setkáváme s nájemními smlouvami uzavřenými na jeden rok s možností automatického prodloužení, pokud žádná ze stran nevyjádří nesouhlas s prodloužením ve stanovené lhůtě před vypršením smlouvy.

Naproti tomu smlouva na dobu neurčitou poskytuje větší flexibilitu, jelikož může být vypovězena kteroukoliv ze smluvních stran při dodržení výpovědní doby. Standardní výpovědní doba je tři měsíce, pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak. Tato varianta je vhodná zejména v situacích, kdy obě strany preferují dlouhodobější vztah, ale chtějí si zachovat možnost jeho ukončení.

Pro platnost smlouvy je zásadní, aby doba trvání byla uvedena jasně a jednoznačně. V případě smlouvy na dobu určitou musí být konkrétní termín ukončení nájmu stanoven tak, aby nevznikaly pochybnosti. Může být určen přesným datem nebo může být vázán na konkrétní událost, například dokončení rekonstrukce nemovitosti nebo návrat vlastníka ze zahraničního pobytu.

V současné době se často využívá možnost sjednání automatického prodloužení nájemní smlouvy. Toto ustanovení zajišťuje, že pokud žádná ze stran nevyjádří před vypršením původní doby nájmu zájem o jeho ukončení, smlouva se automaticky prodlužuje o stejné období. Tento mechanismus šetří čas a administrativu spojenou s uzavíráním nové smlouvy.

Je také důležité pamatovat na to, že doba trvání nájmu může být upravena i dodatečně vzájemnou dohodou stran. Změna doby trvání musí být vždy provedena písemným dodatkem ke smlouvě. V případě smrti nájemce přechází nájem na členy jeho domácnosti, kteří v bytě žili ke dni jeho smrti a nemají vlastní byt. Toto pravidlo platí jak pro smlouvy na dobu určitou, tak neurčitou.

Při sjednávání doby trvání nájemní smlouvy je vhodné zvážit i další okolnosti, jako jsou plánované rekonstrukce, možný prodej nemovitosti nebo osobní plány obou stran. Tyto faktory mohou významně ovlivnit volbu mezi dobou určitou a neurčitou a konkrétní délku nájemního vztahu.

Výše nájemného a způsob platby

Smluvní strany se dohodly, že měsíční nájemné za užívání bytu činí [...] Kč (slovy: [...] korun českých). Tato částka nezahrnuje úhrady za služby spojené s užíváním bytu, jako jsou dodávky tepla, teplé a studené vody, odvod odpadních vod, osvětlení společných prostor domu, odvoz domovního odpadu a další služby, na kterých se pronajímatel s nájemcem dohodli. Nájemce se zavazuje hradit nájemné společně s úhradou za plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby) měsíčně, vždy nejpozději do pátého dne příslušného kalendářního měsíce, za který se nájemné platí.

Platba nájemného bude prováděna bezhotovostním převodem na bankovní účet pronajímatele číslo [...], vedený u [...] banky, případně v hotovosti k rukám pronajímatele oproti písemnému potvrzení. Jako variabilní symbol platby bude nájemce uvádět číslo [...]. Za den úhrady se považuje den, kdy byla příslušná částka připsána na účet pronajímatele nebo předána pronajímateli v hotovosti.

Pronajímatel má právo jednostranně upravit výši nájemného o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok. Oznámení o zvýšení nájemného musí být nájemci doručeno písemně nejméně 30 dnů před účinností změny. Nová výše nájemného bude platná od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení oznámení.

V případě prodlení s úhradou nájemného nebo služeb spojených s užíváním bytu je nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení. Tím není dotčeno právo pronajímatele na náhradu případné škody. Opakované prodlení s platbou nájemného může být důvodem k výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele.

Vedle nájemného je nájemce povinen hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které zahrnují zejména dodávku tepla a teplé vody, vodné a stočné, elektrickou energii společných prostor, úklid společných prostor, odvoz komunálního odpadu a další služby, na kterých se strany dohodly. Celková výše měsíčních záloh na služby činí [...] Kč. Pronajímatel je povinen provést vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním bytu vždy jednou ročně, nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Případný přeplatek či nedoplatek z vyúčtování je splatný do 30 dnů od doručení vyúčtování nájemci.

Nájemce složil před podpisem této smlouvy na účet pronajímatele vratnou kauci ve výši [...] Kč, která slouží k zajištění případných pohledávek pronajímatele za nájemcem vzniklých v souvislosti s nájmem. Pronajímatel je oprávněn z kauce čerpat částky k úhradě svých splatných pohledávek vůči nájemci. Nájemce je povinen doplnit kauci do původní výše do jednoho měsíce po oznámení pronajímatele o čerpání z kauce. Po skončení nájmu bude kauce vrácena nájemci do 30 dnů od předání bytu, ponížená o případné oprávněné čerpání ze strany pronajímatele.

Zálohy na služby spojené s bydlením

Nedílnou součástí nájemního vztahu je stanovení záloh na služby spojené s užíváním bytu. Nájemce se zavazuje hradit pronajímateli pravidelné měsíční zálohy na služby, které jsou spojené s užíváním předmětného bytu. Tyto zálohy zpravidla zahrnují platby za dodávku tepla a teplé vody, vodné a stočné, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz domovního odpadu, provoz výtahu a další služby, které pronajímatel zajišťuje.

Výše záloh musí být v nájemní smlouvě přesně specifikována, přičemž by měla odpovídat předpokládané spotřebě a cenám služeb v dané lokalitě. Pronajímatel je povinen provést jednou ročně vyúčtování skutečných nákladů na služby a porovnat je se zaplacenými zálohami. Toto vyúčtování musí být nájemci předloženo nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, kterým je zpravidla kalendářní rok.

V případě, že skutečné náklady převýší zaplacené zálohy, je nájemce povinen nedoplatek uhradit do stanoveného termínu. Naopak, pokud jsou skutečné náklady nižší než zaplacené zálohy, vzniká přeplatek, který je pronajímatel povinen nájemci vrátit. Způsob úhrady případného nedoplatku či vrácení přeplatku by měl být v nájemní smlouvě jasně definován, včetně stanovení lhůt pro tyto platby.

Pronajímatel má právo v průběhu nájemního vztahu upravit výši záloh, pokud dojde ke změně cen služeb nebo se změní rozsah či kvalita poskytovaných služeb. O takové změně musí pronajímatel nájemce písemně informovat a změnu řádně odůvodnit. Nájemce má právo požadovat po pronajímateli předložení podkladů, na základě kterých byla nová výše záloh stanovena.

Důležitou součástí ustanovení o zálohách je také způsob jejich úhrady. V nájemní smlouvě by mělo být jasně uvedeno, kdy a jakým způsobem mají být zálohy hrazeny, například zda společně s nájemným nebo samostatně, zda bankovním převodem nebo v hotovosti. Je vhodné stanovit i konkrétní datum splatnosti záloh v každém měsíci.

V případě prodlení s úhradou záloh může pronajímatel po nájemci požadovat zákonný úrok z prodlení. Opakované neplacení záloh může být důvodem k výpovědi nájemní smlouvy. Proto je důležité, aby nájemce hradil zálohy řádně a včas. Pronajímatel by měl vést přehlednou evidenci uhrazených záloh a na požádání nájemce mu umožnit do této evidence nahlédnout.

Při ukončení nájemního vztahu je pronajímatel povinen provést mimořádné vyúčtování služeb k datu ukončení nájmu, pokud se strany nedohodnou jinak. Toto vyúčtování by mělo být provedeno v co nejkratší době po ukončení nájmu, aby mohly být případné nedoplatky či přeplatky vypořádány ještě před definitivním ukončením všech vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem.

Práva a povinnosti pronajímatele

Pronajímatel má v rámci nájemního vztahu jasně definovaná práva a povinnosti, které musí důsledně dodržovat. Základním právem pronajímatele je požadovat včasné placení nájemného ve sjednané výši a termínech stanovených v nájemní smlouvě. Pronajímatel je oprávněn vstupovat do pronajatého prostoru za účelem kontroly jeho stavu, přičemž musí nájemce o této skutečnosti předem informovat a dohodnout si s ním vhodný termín. V případě havarijních situací má pronajímatel právo vstoupit do bytu i bez předchozího souhlasu nájemce.

Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit mu nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. To zahrnuje zajištění základních služeb, jako je dodávka tepla, vody, elektřiny a dalších médií. Pronajímatel musí udržovat byt v takovém stavu, aby mohl sloužit k dohodnutému účelu nájmu. To znamená, že je povinen provádět běžnou údržbu a opravy většího rozsahu, které nejsou v kompetenci nájemce.

Pronajímatel má právo požadovat po nájemci, aby užíval byt řádným způsobem v souladu s nájemní smlouvou. Může také vyžadovat přístup do bytu za účelem provedení nutných oprav nebo údržby, přičemž termín návštěvy musí být s nájemcem předem dohodnut. V případě, že nájemce porušuje své povinnosti závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu.

Mezi další povinnosti pronajímatele patří zajištění pojištění nemovitosti, pokud je tak stanoveno v nájemní smlouvě. Pronajímatel musí také respektovat soukromí nájemce a zdržet se jakýchkoliv zásahů do jeho práv. Je povinen informovat nájemce o všech významných změnách týkajících se pronajatého bytu, například o plánovaných rekonstrukcích nebo změnách ve správě domu.

Pronajímatel nese odpovědnost za řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu a musí nájemci předkládat pravidelné vyúčtování v zákonem stanovených termínech. V případě přeplatku je povinen tento přeplatek nájemci vrátit. Pronajímatel také odpovídá za to, že byt odpovídá všem bezpečnostním a hygienickým normám a předpisům.

V případě ukončení nájemního vztahu má pronajímatel právo požadovat vrácení bytu ve stavu, v jakém jej nájemce převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Pronajímatel musí při ukončení nájmu provést s nájemcem závěrečné vyúčtování všech plateb a případných pohledávek. Je také povinen vrátit nájemci kauci, pokud byla složena, a to ve stanovené lhůtě po ukončení nájmu, přičemž může z kauce odečíst případné oprávněné nároky.

Práva a povinnosti nájemce

Nájemce má v rámci nájemního vztahu jasně definovaná práva a povinnosti, které vycházejí přímo ze zákona a jsou zpravidla detailněji upraveny v nájemní smlouvě. Základním právem nájemce je užívat pronajatý prostor k účelu, který byl sjednán v nájemní smlouvě. Nájemce může v bytě bydlet, přijímat návštěvy a využívat veškeré vybavení, které je součástí pronájmu.

Mezi další významná práva patří možnost chovat v bytě zvíře, pokud to nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Nájemce má také právo provádět běžnou údržbu a drobné opravy bytu, přičemž náklady na tyto činnosti nese sám. V případě závažnějších oprav má nájemce právo požadovat jejich provedení po pronajímateli.

Na druhé straně má nájemce řadu povinností, které musí dodržovat. Především je povinen řádně a včas platit nájemné ve sjednané výši a termínu. Musí také hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu, jako jsou dodávky energií, vody, odvoz odpadu či úklid společných prostor. Nájemce je povinen užívat byt řádným způsobem v souladu s nájemní smlouvou a udržovat jej v takovém stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení.

Důležitou povinností nájemce je oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu všechny závady a potřeby oprav, které má provést pronajímatel. Při porušení této povinnosti odpovídá nájemce za škodu, která tím vznikne. Nájemce musí také umožnit pronajímateli přístup do bytu za účelem provedení potřebných oprav nebo kontroly stavu bytu, a to po předchozím oznámení.

V případě, že nájemce chce v bytě provádět stavební úpravy nebo jiné podstatné změny, musí k tomu získat předchozí písemný souhlas pronajímatele. Bez tohoto souhlasu není oprávněn jakkoliv zasahovat do konstrukce či vzhledu bytu. Nájemce také nesmí přenechat byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele.

Nájemce je povinen dodržovat pravidla obvyklého chování v domě a respektovat práva ostatních obyvatel domu. To zahrnuje například dodržování nočního klidu, udržování čistoty ve společných prostorách nebo správné třídění odpadu. Při ukončení nájmu je nájemce povinen odevzdat byt pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Musí odstranit veškeré změny, které v bytě provedl bez souhlasu pronajímatele, pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak.

V neposlední řadě má nájemce povinnost umožnit prohlídku bytu zájemci o nájem v případě, že byla podána výpověď z nájmu, a to v přítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce. Nájemce by měl také pojistit svůj majetek nacházející se v pronajatém bytě, neboť pronajímatel zpravidla neodpovídá za škody na věcech nájemce.

Kauce a její podmínky

Nedílnou součástí většiny nájemních smluv je ustanovení o kauci, která představuje finanční jistotu pro pronajímatele. Kauce, někdy také označovaná jako jistota, může být sjednána maximálně do výše trojnásobku měsíčního nájemného. Tato částka slouží jako ochrana pronajímatele před případným poškozením bytu nebo neplacením nájemného ze strany nájemce. V nájemní smlouvě musí být přesně specifikováno, jakým způsobem a kdy bude kauce složena, přičemž nejčastěji se tak děje při podpisu nájemní smlouvy nebo před předáním bytu nájemci.

Náležitosti nájemní smlouvy	Povinné	Doporučené
Identifikace smluvních stran	Ano	Ano
Předmět nájmu	Ano	Ano
Výše nájemného	Ano	Ano
Doba nájmu	Ano	Ano
Způsob platby	Ne	Ano
Kauce	Ne	Ano
Práva a povinnosti	Ne	Ano
Podpisy stran	Ano	Ano

Pronajímatel je povinen uložit kauci na svůj oddělený bankovní účet a zacházet s ní jako s prostředky svěřenými do správy. To znamená, že by neměl tyto peníze používat pro vlastní potřebu, ale pouze je držet jako jistotu. Po skončení nájmu má pronajímatel povinnost vrátit kauci nájemci, a to včetně případných úroků, pokud byly sjednány. Standardní lhůta pro vrácení kauce je jeden měsíc od ukončení nájemního vztahu, pokud není v nájemní smlouvě dohodnuto jinak.

Pronajímatel má právo si z kauce odečíst případné dlužné nájemné, úhrady za služby spojené s užíváním bytu nebo náhradu škody za poškození bytu či jeho vybavení. Veškeré takové srážky z kauce musí být řádně doloženy a vyúčtovány. Nájemce má právo být informován o tom, jaké částky a z jakého důvodu byly z kauce odečteny. V případě, že pronajímatel provede neoprávněné srážky z kauce, může se nájemce domáhat jejich vrácení soudní cestou.

Je důležité si uvědomit, že kauce není totéž co nájemné a nemůže být použita na běžné platby během trvání nájmu. Slouží výhradně jako pojistka pro případ vzniku škod nebo neuhrazení závazků ze strany nájemce. V nájemní smlouvě by mělo být jasně uvedeno, že kauce není úročena, pokud se strany nedohodnou jinak. Případné úročení kauce je třeba výslovně sjednat, včetně způsobu výpočtu úroků.

V praxi se často setkáváme s tím, že pronajímatelé požadují kauci vyšší než zákonem povolený trojnásobek měsíčního nájemného. Takové ujednání je však neplatné a nájemce není povinen vyšší kauci složit. Stejně tak je neplatné ustanovení, které by stanovilo delší lhůtu pro vrácení kauce než je přiměřená doba potřebná k vyúčtování případných škod a nedoplatků. Pronajímatel nesmí kauci zadržovat bezdůvodně nebo ji používat jako prostředek nátlaku na nájemce.

Ukončení nájemní smlouvy

Nájemní smlouvu lze ukončit několika způsoby, přičemž každý z nich má své specifické náležitosti a podmínky. Nejběžnějším způsobem ukončení nájemní smlouvy je výpověď, kterou může podat jak nájemce, tak pronajímatel. V případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou může kterákoli ze stran podat výpověď bez udání důvodu, musí však dodržet výpovědní lhůtu, která je standardně tříměsíční, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak. Výpovědní doba začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně.

U nájemní smlouvy na dobu určitou je situace složitější, jelikož výpověď před uplynutím sjednané doby je možná pouze z důvodů uvedených v zákoně nebo ve smlouvě. Mezi zákonné důvody pro výpověď ze strany pronajímatele patří například hrubé porušování dobrých mravů v domě, závažné porušování povinností vyplývajících z nájmu nebo je-li byt potřeba z důvodu veřejného zájmu s bytem či domem naložit tak, že jej nelze dále užívat.

Dalším způsobem ukončení nájemní smlouvy je dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem. Tento způsob je považován za nejméně problematický, protože obě strany s ukončením souhlasí. Dohoda o ukončení nájmu musí mít písemnou formu a měla by obsahovat přesné datum ukončení nájmu, způsob předání bytu a vyrovnání všech závazků, včetně způsobu vrácení kauce.

Nájemní vztah může zaniknout také splynutím práva s povinností, například když se nájemce stane vlastníkem pronajaté nemovitosti. V takovém případě dochází k automatickému zániku nájemní smlouvy, protože nikdo nemůže být nájemcem své vlastní věci. Obdobně může nájem zaniknout zánikem předmětu nájmu, například při totálním zničení nemovitosti.

V případě smrti nájemce přechází nájem na členy jeho domácnosti, kteří v bytě žili ke dni jeho smrti a nemají vlastní byt. Pokud takové osoby nejsou, přechází nájem na nájemcovy dědice. Ti mají právo do třiceti dnů od smrti nájemce vypovědět nájem s dvouměsíční výpovědní dobou.

Při ukončování nájemní smlouvy je důležité dodržet všechny formální náležitosti. Výpověď musí být písemná a musí být řádně doručena druhé straně. V případě výpovědi ze strany pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi a poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nájemce má právo do dvou měsíců od doručení výpovědi podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu.

Po ukončení nájmu je nájemce povinen odevzdat byt pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. O předání bytu by měl být sepsán předávací protokol, který dokumentuje stav bytu při předání a případné zjištěné závady. Pronajímatel je povinen vrátit nájemci kauci, pokud byla složena, a to nejpozději do jednoho měsíce od vyklizení bytu, pokud si strany nedohodly jinak.

Předávací protokol a stav nemovitosti

Při předání nemovitosti mezi pronajímatelem a nájemcem je naprosto zásadní důkladně zdokumentovat aktuální stav předávané nemovitosti. Předávací protokol představuje klíčový dokument, který chrání zájmy obou smluvních stran a předchází případným budoucím sporům ohledně stavu nemovitosti. V protokolu se detailně zaznamenává stav všech místností, vybavení, případných vad či poškození, ale také stavy měřičů energií a předané klíče.

Předávací protokol by měl být vyhotoven ve dvou stejnopisech, přičemž každá strana obdrží jeden originál. Je důležité, aby protokol obsahoval přesnou identifikaci předávané nemovitosti včetně adresy a čísla bytové jednotky. Součástí dokumentace by měla být také fotodokumentace aktuálního stavu, která může později sloužit jako důkazní materiál.

Při sepisování předávacího protokolu je nutné věnovat pozornost zejména stavu stěn, podlah, oken a dveří. Zaznamenávají se případné škrábance, oděrky, praskliny či jiná poškození. U vybavení, které je součástí pronájmu, se uvádí jeho stav, funkčnost a případné vady. Zvláštní pozornost je třeba věnovat sanitárnímu vybavení, kuchyňské lince a vestavěným spotřebičům.

Stavy měřičů energií představují další důležitou součást protokolu. Zapisují se hodnoty elektroměru, plynoměru a vodoměrů, a to jak na teplou, tak studenou vodu. Tyto údaje jsou klíčové pro pozdější vyúčtování služeb a energií. V protokolu by mělo být také uvedeno, kdy dojde k přepisu energií na nového nájemce.

Nedílnou součástí předávacího protokolu je také soupis předaných klíčů a přístupových zařízení. Uvádí se přesný počet klíčů od vstupních dveří, včetně klíčů od společných prostor, sklepa či poštovní schránky. Pokud nemovitost disponuje elektronickými přístupovými systémy, zaznamenává se předání čipů či karet.

V případě zjištění závad či nedostatků při předání je nutné je v protokolu podrobně popsat a stanovit způsob a termín jejich odstranění. Je vhodné také uvést, která strana je za odstranění závad odpovědná. Protokol musí být datován a podepsán oběma stranami, čímž stvrzují správnost uvedených údajů a převzetí nemovitosti v popsaném stavu.

Při ukončení nájmu slouží původní předávací protokol jako referenční dokument pro posouzení případných škod vzniklých během nájmu. Proto je důležité, aby byl protokol sepsán pečlivě a obsahoval všechny relevantní informace. V případě sporů může být právě předávací protokol rozhodujícím důkazním materiálem pro určení odpovědnosti za případné škody a jejich náhradu.

Smluvní strany výslovně prohlašují, že si tuto smlouvu před jejím podpisem důkladně přečetly, že byla uzavřena po vzájemném projednání podle jejich pravé a svobodné vůle, určitě, vážně a srozumitelně, nikoli v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Autentičnost této smlouvy potvrzují smluvní strany svými vlastnoručními podpisy.

Tato nájemní smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, z nichž každá ze smluvních stran obdrží po jednom vyhotovení. Veškeré změny a doplňky této smlouvy musí být provedeny písemně formou číslovaných dodatků a musí být podepsány oběma smluvními stranami. Právní vztahy touto smlouvou výslovně neupravené se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku a souvisejícími právními předpisy České republiky.

Smluvní strany se zavazují řešit případné spory vzniklé z této smlouvy přednostně smírnou cestou. Nedojde-li k dohodě, je kterákoliv ze smluvních stran oprávněna obrátit se na příslušný soud České republiky. Smluvní strany berou na vědomí, že tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami.

Pronajímatel i nájemce shodně prohlašují, že jsou způsobilí k právním úkonům a že jsou oprávněni s předmětem nájmu nakládat. Nájemce prohlašuje, že se seznámil se stavem předmětu nájmu a přebírá jej ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu této smlouvy. Pronajímatel prohlašuje, že na předmětu nájmu neváznou žádná práva třetích osob, která by bránila řádnému užívání předmětu nájmu nájemcem.

V případě, že některé ustanovení této smlouvy je nebo se stane neplatným či neúčinným, zůstávají ostatní ustanovení této smlouvy platná a účinná. Smluvní strany se zavazují nahradit neplatné či neúčinné ustanovení této smlouvy ustanovením jiným, platným a účinným, které svým obsahem a smyslem odpovídá nejlépe obsahu a smyslu ustanovení původního.

Smluvní strany prohlašují, že údaje uvedené v této smlouvě jsou pravdivé a aktuální. Zavazují se vzájemně si bez zbytečného odkladu oznámit všechny změny, které by mohly mít vliv na plnění práv a povinností z této smlouvy. Tato smlouva představuje úplnou dohodu smluvních stran ohledně předmětu této smlouvy a nahrazuje veškerá předchozí ujednání smluvních stran týkající se předmětu této smlouvy.

V _____________ dne _____________

Pronajímatel: _____________

Nájemce: _____________