Daň z nabytí nemovitosti v roce 2025: Na co se připravit?

Zrušení daně z nabytí nemovitosti v roce 2020

V září roku 2020 došlo k významnému milníku v oblasti realitního trhu a daňové politiky České republiky, když byla definitivně zrušena daň z nabytí nemovitých věcí. Toto rozhodnutí bylo přijato se zpětnou účinností a vztahovalo se na všechny případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden po 1. prosinci 2019. Zrušení této daně, která činila 4 % z kupní ceny nemovitosti, představovalo významnou úlevu pro kupující na realitním trhu.

Toto opatření zůstává v platnosti i v roce 2025, což znamená, že při koupi nemovitosti již není nutné počítat s touto dodatečnou finanční zátěží. Původní daň z nabytí nemovitých věcí představovala významný náklad, který musel kupující uhradit nad rámec samotné kupní ceny nemovitosti. Pro představu, při koupi bytu za 3 miliony korun museli kupující dříve zaplatit na dani 120 000 korun, což pro mnohé představovalo značnou komplikaci při financování koupě nemovitosti.

Současně se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí došlo také k úpravě souvisejících daňových pravidel. Významnou změnou bylo prodloužení časového testu pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí od daně z příjmů z pěti na deset let. Toto pravidlo se však nevztahuje na případy, kdy prodávající v nemovitosti před prodejem bydlel nejméně dva roky.

V kontextu roku 2025 je důležité připomenout, že zrušení daně z nabytí nemovitých věcí mělo pozitivní dopad na realitní trh. Kupující mohou ušetřené prostředky využít například na lepší financování hypotéky nebo na rekonstrukci pořízené nemovitosti. Experti na realitní trh potvrzují, že absence této daně přispěla k větší dostupnosti bydlení, zejména pro mladé rodiny a první kupující.

Přestože někteří ekonomové původně varovali před možným výpadkem příjmů státního rozpočtu, který byl odhadován na přibližně 13 miliard korun ročně, realita ukázala, že pozitivní efekty převážily nad negativními dopady. Zvýšená aktivita na realitním trhu a související ekonomické aktivity částečně kompenzovaly tento výpadek příjmů.

Pro rok 2025 a následující období není plánován návrat této daně ani žádná podobná forma zdanění převodu nemovitostí. Tento stav přináší větší předvídatelnost a stabilitu na realitním trhu. Kupující mohou s jistotou kalkulovat své náklady bez nutnosti započítávat dodatečné daňové zatížení. Zároveň toto opatření podporuje mobilitu pracovní síly, jelikož lidé nejsou dodatečně zatěžováni při stěhování za prací do jiných regionů.

Je však důležité poznamenat, že i přes zrušení daně z nabytí nemovitých věcí zůstávají v platnosti ostatní daňové povinnosti související s nemovitostmi, jako je daň z nemovitých věcí (dříve známá jako daň z nemovitostí) nebo případná daň z příjmu při prodeji nemovitosti mimo stanovený časový test.

Současná situace při převodu nemovitostí

V současné době je situace při převodu nemovitostí výrazně odlišná od stavu před rokem 2020. Daň z nabytí nemovitých věcí byla definitivně zrušena v září 2020, což přineslo významnou úlevu pro kupující na realitním trhu. Toto zrušení platí i pro rok 2025 a následující období, přičemž se nepředpokládají žádné legislativní změny, které by tuto daň znovu zavedly. Kupující tedy nemusí počítat s dodatečným nákladem ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti, který dříve představoval významnou finanční zátěž při realizaci realitních transakcí.

Současný proces převodu nemovitostí se tak soustředí především na samotnou kupní smlouvu, úhradu kupní ceny a zápis do katastru nemovitostí. Důležitým aspektem zůstává správné nastavení podmínek převodu v kupní smlouvě a zajištění bezpečného průběhu celé transakce. Většina realitních transakcí nyní využívá advokátní či notářské úschovy pro zajištění bezpečného převodu finančních prostředků mezi prodávajícím a kupujícím.

Přestože daň z nabytí nemovitých věcí již není aktuální, je třeba myslet na další související povinnosti. Vlastníci nemovitostí musí nadále platit daň z nemovitých věcí, která se vztahuje na pozemky, stavby a jednotky. Tato daň se platí každoročně a její výše se odvíjí od různých faktorů, včetně lokality, velikosti nemovitosti a místního koeficientu stanoveného příslušnou obcí.

V kontextu převodu nemovitostí je také důležité zmínit, že zrušení daně z nabytí nemovitých věcí přineslo změnu v oblasti odpočtu úroků z hypotečních úvěrů. Pro úvěry sjednané od 1. ledna 2021 již není možné uplatňovat odpočet úroků z hypotečních úvěrů jako daňově uznatelnou položku. Tato změna významně ovlivňuje finanční plánování při pořizování nemovitosti na úvěr.

Realitní trh v roce 2025 také reflektuje aktuální ekonomickou situaci, kdy vysoké úrokové sazby hypoték a rostoucí ceny nemovitostí významně ovlivňují dostupnost bydlení. Absence daně z nabytí nemovitých věcí alespoň částečně kompenzuje tyto zvýšené náklady a může být považována za jeden z mála pozitivních faktorů současného realitního trhu.

Pro úspěšný převod nemovitosti je v současnosti klíčová důkladná příprava veškeré dokumentace, včetně prohlášení o nabytí vlastnictví, které se předkládá příslušnému katastrálnímu úřadu. Doporučuje se také provést důkladnou kontrolu právního stavu nemovitosti, včetně ověření případných věcných břemen či zástavních práv. Tyto kroky pomohou předejít případným komplikacím při převodu vlastnického práva a zajistí hladký průběh celé transakce.

Kdo platí daň z příjmu při prodeji

Při prodeji nemovitosti v roce 2025 je důležité správně určit, kdo má povinnost odvést daň z příjmu. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti hradí vždy prodávající, tedy osoba, která nemovitost prodává a získává z prodeje finanční prostředky. Tato povinnost vzniká v okamžiku, kdy dojde k prodeji nemovitosti a příjem z prodeje přesáhne určité zákonné limity.

V současné době již neexistuje daň z nabytí nemovitosti, která byla v minulosti placena kupujícím. Tato daň byla definitivně zrušena v září 2020, což znamená významnou úsporu pro kupující. Nicméně prodávající musí stále počítat s daní z příjmu, pokud nesplní podmínky pro osvobození od této daně. Základní podmínkou pro osvobození je časový test, který činí 10 let od nabytí nemovitosti. Pokud prodávající vlastnil nemovitost po tuto dobu, nemusí z prodeje platit žádnou daň z příjmu.

Existují však i další možnosti osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti. Pokud prodávající použil nemovitost k vlastnímu bydlení po dobu alespoň 2 let bezprostředně před prodejem, je příjem z prodeje od daně osvobozen bez ohledu na celkovou dobu vlastnictví. Alternativně stačí, když v prodávané nemovitosti měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem alespoň po dobu 2 let, i když tam fakticky nebydlel celou tuto dobu.

V případě, že nejsou splněny podmínky pro osvobození, musí prodávající zahrnout příjem z prodeje nemovitosti do svého daňového přiznání. Daň se vypočítává z rozdílu mezi prodejní cenou a nabývací cenou nemovitosti. Do nabývací ceny lze započítat i prokazatelné náklady spojené s pořízením nemovitosti, jako jsou náklady na rekonstrukci, modernizaci či přístavbu. Tyto náklady musí být řádně doloženy fakturami a dalšími relevantními doklady.

Prodávající má možnost snížit základ daně také o výdaje související s prodejem nemovitosti, jako jsou například náklady na znalecký posudek, provizi realitní kanceláři nebo právní služby spojené s prodejem. Sazba daně z příjmu fyzických osob činí 15 % ze základu daně. V některých případech může být aplikována i solidární daň, pokud celkové příjmy přesáhnou zákonem stanovený limit.

Je důležité zmínit, že příjem z prodeje nemovitosti musí být přiznán v daňovém přiznání za rok, ve kterém došlo k prodeji nemovitosti, tedy kdy byla podepsána kupní smlouva a došlo k převodu vlastnických práv v katastru nemovitostí. Daňové přiznání se podává do 1. dubna následujícího roku, případně do 1. července, pokud daňové přiznání zpracovává daňový poradce.

Osvobození od daně z příjmu při prodeji

Při prodeji nemovitosti v roce 2025 je možné využít několik způsobů osvobození od daně z příjmu. Základní podmínkou pro osvobození je splnění časového testu, který se liší podle typu nemovitosti a způsobu jejího využití. U nemovitostí určených k bydlení platí časový test 10 let od nabytí nemovitosti, případně 2 roky, pokud v ní měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem.

V případě, že prodávající využíval nemovitost jako své hlavní bydliště po dobu minimálně 2 let bezprostředně před prodejem, je příjem z prodeje osvobozen od daně bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastnil. Toto pravidlo se vztahuje i na případy, kdy prodávající použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Za bytovou potřebu se považuje například koupě jiného bytu či domu, výstavba nové nemovitosti nebo úhrada hypotéky na již vlastněnou nemovitost.

Pro nemovitosti, které neslouží k bydlení, jako jsou například komerční prostory, garáže nebo pozemky, platí delší časový test. V těchto případech musí být nemovitost ve vlastnictví prodávajícího minimálně 10 let, aby byl příjem z prodeje osvobozen od daně. Tato lhůta se počítá ode dne nabytí nemovitosti, přičemž v případě dědictví nebo darování se započítává i doba vlastnictví předchozího majitele.

Důležité je také zmínit, že v případě společného jmění manželů se pro účely osvobození od daně považuje za vlastníka nemovitosti každý z manželů. To znamená, že pokud byla nemovitost pořízena do společného jmění manželů, mohou oba manželé uplatnit osvobození od daně při splnění výše uvedených podmínek.

V roce 2025 je také zachováno pravidlo pro případy, kdy prodávající reinvestuje získané prostředky do pořízení nového bydlení. Pokud prodávající použije prostředky z prodeje nemovitosti na pořízení nového bydlení nejpozději do konce následujícího kalendářního roku po prodeji, může být příjem osvobozen od daně i v případě, že nesplnil časový test. Toto ustanovení významně pomáhá lidem, kteří potřebují změnit své bydlení, ale nevlastní současnou nemovitost dostatečně dlouho.

Pro uplatnění osvobození je nutné splnit všechny zákonné podmínky a být schopen je v případě kontroly finančního úřadu doložit. Doporučuje se proto uchovávat veškerou relevantní dokumentaci, jako jsou kupní smlouvy, doklady o trvalém pobytu, případně doklady o reinvestici prostředků do nového bydlení. V případě nejasností je vhodné konzultovat situaci s daňovým poradcem, který může pomoci s optimalizací daňové povinnosti a správným uplatněním osvobození.

Časový test pro osvobození od daně

Pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti je klíčový takzvaný časový test. V roce 2025 došlo k významným změnám v této oblasti, které je třeba důkladně znát. Základní časový test pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti činí 10 let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Toto pravidlo platí pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021.

Pro nemovitosti pořízené před tímto datem stále platí původní časový test v délce 5 let. Je důležité si uvědomit, že prodloužení časového testu na 10 let bylo zavedeno především jako opatření proti spekulativním nákupům nemovitostí. Existují však výjimky, kdy lze uplatnit kratší časový test. Pokud prodávající použil získané prostředky na vlastní bytovou potřebu, může být časový test zkrácen na 2 roky. To platí například v případě, kdy člověk prodá byt a za získané peníze si koupí jiný pro vlastní bydlení.

Důležitým aspektem je také způsob nabytí nemovitosti. V případě dědictví se započítává i doba vlastnictví zůstavitele, což může významně zkrátit dobu potřebnou pro splnění časového testu. Podobně je tomu i u darování mezi příbuznými v přímé linii. U družstevních bytů se časový test počítá od získání družstevního podílu, nikoli od převodu do osobního vlastnictví.

V praxi často nastávají situace, kdy je nemovitost částečně využívána k podnikání. V takovém případě je nutné rozdělit příjem z prodeje na část související s podnikáním a část pro osobní využití. Osvobození se pak vztahuje pouze na část odpovídající osobnímu využití nemovitosti.

Specifická situace nastává u novostaveb. Pokud někdo postaví nemovitost na vlastním pozemku, časový test se počítá od kolaudace. V případě rekonstrukcí je situace složitější - pokud jde o tak zásadní rekonstrukci, že vznikne prakticky nová stavba, může finanční úřad považovat za počátek běhu časového testu datum dokončení této rekonstrukce.

Pro rok 2025 je také důležité zmínit, že do časového testu se započítává i doba, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve výstavbě. To je významné zejména u těch, kteří si staví nemovitost svépomocí nebo na etapy. Při prodeji pozemku činí časový test vždy 10 let, bez ohledu na to, zda byly prostředky použity na bytovou potřebu či nikoliv.

V případě společného jmění manželů stačí, když podmínky časového testu splní alespoň jeden z manželů. Při vypořádání společného jmění manželů v rámci rozvodu se časový test počítá od původního nabytí nemovitosti do společného jmění, nikoli od data vypořádání.

Výpočet základu daně při prodeji nemovitosti

Základ daně při prodeji nemovitosti se v roce 2025 stanovuje podle jasně daných pravidel, přičemž je důležité správně určit hodnotu, ze které se daň vypočítá. Základem daně je nabývací hodnota nemovitosti snížená o uznatelné výdaje. Nabývací hodnota se stanoví jako vyšší z částek sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty, pokud zákon nestanoví jinak.

Srovnávací daňová hodnota činí 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Poplatník má možnost si zvolit, zda pro určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu. Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s adjustací na vlastnosti dané nemovitosti jako jsou její poloha, stav, vybavení, technické parametry a další relevantní faktory.

V případě, že poplatník zvolí zjištěnou cenu, musí k daňovému přiznání přiložit znalecký posudek. Náklady na zpracování znaleckého posudku jsou uznatelným výdajem a snižují základ daně. Pokud si poplatník vybere směrnou hodnotu, finanční úřad ji vypočte sám na základě údajů uvedených v daňovém přiznání. Tento postup je administrativně jednodušší a nevyžaduje dodatečné náklady na znalecký posudek.

Při výpočtu základu daně je možné zohlednit různé uznatelné výdaje, které přímo souvisejí s nabytím nemovitosti. Mezi tyto výdaje patří například náklady na znalecký posudek, odměna realitní kanceláři za zprostředkování prodeje, náklady na právní služby související s převodem nemovitosti či poplatky za vklad do katastru nemovitostí.

V některých specifických případech se základ daně stanovuje odlišným způsobem. Například při získání nemovitosti v dražbě je základem daně cena dosažená vydražením. U výměny nemovitostí se základ daně stanoví obdobně jako při úplatném nabytí, přičemž se vychází z hodnoty té nemovitosti, která je z pohledu srovnávací daňové hodnoty vyšší.

Je důležité zmínit, že od roku 2025 platí některé výjimky a osvobození. Například první úplatné nabytí dokončené nebo užívané novostavby rodinného domu či jednotky v bytovém domě je od daně osvobozeno. Toto osvobození se vztahuje také na související pozemek. Při výpočtu základu daně je proto nezbytné nejprve určit, zda se na konkrétní případ nevztahuje některé z zákonných osvobození.

Pro správné stanovení základu daně je vhodné konzultovat konkrétní situaci s daňovým poradcem nebo finančním úřadem, zejména v případech, kdy není jednoznačné, jak postupovat při určení nabývací hodnoty nebo uplatnění uznatelných výdajů. Správné určení základu daně je klíčové pro výpočet daňové povinnosti a předejití případným komplikacím s finančním úřadem.

Daňové přiznání a termíny podání

Podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí již není od roku 2020 aktuální, jelikož tato daň byla v České republice zrušena. Je však důležité zmínit, že pokud jste nabyli nemovitost před zrušením této daně, tedy před 26. zářím 2020, stále se na vás vztahovala povinnost podat daňové přiznání a zaplatit daň. V roce 2025 již tedy není třeba řešit termíny podání daňového přiznání k této konkrétní dani, což značně zjednodušilo celý proces nabývání nemovitostí.

Původně platilo, že daňové přiznání bylo nutné podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. V případě ostatních nabytí nemovitých věcí se daňové přiznání podávalo nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Tato pravidla jsou nyní již historií a pro nové nabyvatele nemovitostí nejsou relevantní.

Pro úplnost je vhodné připomenout, že před zrušením daně činila její sazba 4 % ze základu daně, kterým byla kupní cena nemovitosti nebo její hodnota stanovená znaleckým posudkem. Daňové přiznání se podávalo místně příslušnému finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitá věc nacházela. V současnosti se nabyvatelé nemovitostí mohou soustředit na jiné daňové povinnosti, především na daň z nemovitých věcí, která zůstává nadále v platnosti.

Pro rok 2025 je důležité si uvědomit, že místo řešení daně z nabytí nemovitých věcí se můžete zaměřit na další aspekty spojené s nabytím nemovitosti. Jedná se například o včasné podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí, které je nutné podat do 31. ledna zdaňovacího období, pokud jste v předchozím roce nemovitost nabyli. Tato povinnost zůstává nadále aktuální a je třeba ji důsledně dodržovat.

V případě, že jste v minulosti měli nějaké nedořešené záležitosti týkající se daně z nabytí nemovitých věcí z období před jejím zrušením, je vhodné konzultovat situaci s daňovým poradcem nebo přímo s finančním úřadem. Některé případy mohly zůstat nedořešené a je v zájmu poplatníka zajistit jejich správné vypořádání. Finanční úřady mají stále pravomoc řešit případy z období před zrušením daně, včetně případného vymáhání nedoplatků nebo řešení odvolání.

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí představovalo významnou úlevu pro kupující nemovitostí a přispělo ke snížení celkových nákladů spojených s pořízením nemovitosti. Toto opatření bylo přijato s cílem podpořit realitní trh a zpřístupnit vlastní bydlení širšímu okruhu zájemců.

Daň z nabytí nemovitosti byla v České republice zrušena v roce 2020 a toto zrušení platí i pro rok 2025. Tento krok přinesl úlevu mnoha kupujícím a zjednodušil celý proces převodu nemovitostí.

Radmila Procházková

Sankce při pozdním podání daňového přiznání

V případě pozdního podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitosti je třeba počítat s několika typy sankcí, které mohou výrazně navýšit celkovou částku, kterou budete muset uhradit. Pokud nestihnete podat daňové přiznání ve stanovené lhůtě, finanční úřad vám automaticky vyměří pokutu. Výše pokuty se odvíjí od počtu dní prodlení a může dosáhnout až 500.000 Kč.

Základní pokuta za opožděné podání začíná na 0,05% stanovené daně za každý den prodlení. Tato částka se počítá za prvních pět pracovních dní po termínu. Od šestého dne se sankce zvyšuje na 0,1% stanovené daně za každý další den. Je důležité si uvědomit, že pokuta narůstá až do dne skutečného podání daňového přiznání. Maximální výše pokuty je omezena 5% stanovené daně.

V případě, že daňové přiznání nepodáte ani po výzvě finančního úřadu, může být sankce ještě přísnější. Pokuta se v takovém případě může vyšplhat až na 10% stanovené daně. Kromě pokuty za pozdní podání je nutné počítat i s úrokem z prodlení, který začíná nabíhat pátý pracovní den po původním termínu splatnosti daně. Úrok z prodlení se vypočítává jako repo sazba České národní banky zvýšená o 14 procentních bodů.

Finanční úřad může v odůvodněných případech přistoupit i k dalším sankcím. Například pokud zjistí, že jste v daňovém přiznání uvedli nepravdivé nebo zkreslené údaje, může vám být vyměřena dodatečná pokuta až do výše 50.000 Kč. V extrémních případech, kdy dojde k úmyslnému krácení daně ve větším rozsahu, může být případ předán orgánům činným v trestním řízení.

Je také důležité zmínit, že odpovědnost za včasné podání daňového přiznání nese poplatník, i když využívá služeb daňového poradce nebo jiného zástupce. Případné pochybení ze strany poradce nezbavuje poplatníka povinnosti uhradit vyměřené sankce. Proto je vždy lepší podat daňové přiznání s předstihem a vyhnout se tak zbytečným komplikacím a finančním postihům.

V případě, že si uvědomíte, že nestihnete podat daňové přiznání včas, je možné požádat finanční úřad o prodloužení lhůty. Tuto žádost je však nutné podat ještě před uplynutím původního termínu a řádně ji odůvodnit. Finanční úřad může v odůvodněných případech lhůtu prodloužit, není to však jeho povinnost. Pokud vám bude prodloužení lhůty schváleno, vyhněte se tak zbytečným sankcím a pokutám.

Možnosti daňové optimalizace při prodeji nemovitosti

Při prodeji nemovitosti v roce 2025 existuje několik způsobů, jak legálně optimalizovat daňovou povinnost. Základním předpokladem je splnění časového testu, který byl stanoven na 10 let od nabytí nemovitosti. Pokud je tato podmínka splněna, je příjem z prodeje nemovitosti od daně osvobozen. V případě, že prodávající využíval nemovitost pro vlastní bydlení minimálně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, může také uplatnit osvobození od daně z příjmů.

Významnou změnou oproti předchozím letům je zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, což přináší kupujícím značnou úsporu. Toto opatření zůstává v platnosti i pro rok 2025. Prodávající však musí stále řešit případnou daň z příjmů, pokud nesplní podmínky pro osvobození. V takovém případě je možné využít několik strategií pro optimalizaci daňové zátěže.

Jednou z možností je započítání nákladů souvisejících s prodejem nemovitosti. Mezi tyto náklady patří například provize realitní kanceláři, náklady na znalecký posudek, právní služby spojené s prodejem nebo výdaje na nezbytné opravy před prodejem. Důležité je veškeré tyto náklady řádně zdokumentovat a uchovat příslušné doklady. Do nákladů lze zahrnout také technické zhodnocení nemovitosti provedené v průběhu vlastnictví, jako jsou rekonstrukce, modernizace či přístavby.

Další možností optimalizace je využití institutu společného jmění manželů. Pokud byla nemovitost pořízena do společného jmění manželů, může být výhodné rozdělit příjem z prodeje mezi oba manžele, čímž se může snížit celková daňová zátěž. V některých případech může být výhodné převést nemovitost na rodinného příslušníka, který splňuje podmínky pro osvobození od daně.

Pro maximální daňovou optimalizaci je klíčové správné načasování prodeje. Pokud se blíží splnění desetiletého časového testu, může být ekonomicky výhodnější s prodejem počkat. V případě, že nemovitost slouží k pronájmu, je možné započítat odpisy a další související náklady, což může významně snížit základ daně.

Při prodeji více nemovitostí je vhodné zvážit jejich postupný prodej v různých zdaňovacích obdobích, aby nedošlo ke kumulaci příjmů v jednom roce a tím k vyššímu daňovému zatížení. Důležité je také správně určit nabývací cenu nemovitosti, která může být stanovena různými způsoby - od pořizovací ceny přes cenu určenou znaleckým posudkem až po cenu stanovenou pro účely daně z nemovitých věcí.

V neposlední řadě je třeba myslet na včasné podání daňového přiznání a správné vyčíslení všech příjmů a výdajů. Pro optimální daňové řešení je vhodné konzultovat konkrétní situaci s daňovým poradcem, který může pomoci najít nejvýhodnější řešení s ohledem na individuální okolnosti prodeje a celkovou daňovou situaci poplatníka.

Specifické případy zdanění nemovitostí v 2025

V roce 2025 existuje několik specifických situací při zdanění nemovitostí, které je třeba důkladně zvážit. Daň z nabytí nemovitých věcí byla sice v roce 2020 zrušena, ale stále existují další daňové povinnosti spojené s nemovitostmi, které je nutné řešit. Především jde o daň z nemovitých věcí, která prochází v roce 2025 významnými změnami.

Při převodu nemovitosti v rámci rodiny platí zvláštní podmínky. V případě darování nemovitosti v přímé linii mezi příbuznými (rodiče, děti, prarodiče) je tento převod od daně z příjmu osvobozen. Toto osvobození se vztahuje i na manžele či registrované partnery. Pokud však dochází k darování mezi vzdálenějšími příbuznými nebo cizími osobami, vzniká povinnost přiznat a zaplatit daň z příjmu.

Významnou oblastí jsou také případy prodeje nemovitosti. Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti je možné po uplynutí časového testu, který v roce 2025 činí 10 let vlastnictví. Existují však výjimky, kdy lze uplatnit kratší časový test 2 let, pokud prodávající použije získané prostředky na řešení vlastní bytové potřeby. Toto pravidlo se vztahuje především na případy, kdy člověk prodává nemovitost a kupuje si jiné bydlení.

Specifickou situací je také zdanění příjmů z pronájmu nemovitostí. Od roku 2025 se zpřísňují podmínky pro krátkodobé pronájmy přes platformy typu Airbnb. Pronajímatelé musí důsledněji evidovat své příjmy a správně je danit. Příjmy z pronájmu lze danit buď pomocí skutečných výdajů, nebo prostřednictvím paušálu, který činí 30 % z příjmů.

V případě vlastnictví více nemovitostí je třeba počítat s tím, že každá nemovitost podléhá dani z nemovitých věcí samostatně. Od roku 2025 došlo k navýšení základních sazeb této daně a také k úpravě místních koeficientů, které mohou obce stanovit. To znamená, že vlastníci více nemovitostí mohou zaznamenat výraznější nárůst daňové zátěže.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat také nemovitostem využívaným k podnikání. Zde platí odlišné sazby daně z nemovitých věcí a specifická pravidla pro uplatňování nákladů. Podnikatelé mohou u nemovitostí využívaných k podnikání uplatňovat odpisy, které snižují základ daně z příjmu. Je však nutné správně určit odpisovou skupinu a dodržovat stanovené podmínky pro odepisování.

V neposlední řadě je důležité zmínit situaci při dědění nemovitostí. Ačkoliv dědická daň jako taková již neexistuje, je třeba řešit návaznosti na další daňové povinnosti. Například při následném prodeji zděděné nemovitosti se časový test pro osvobození od daně z příjmu počítá již od nabytí nemovitosti původním vlastníkem, což může být výhodné pro dědice.